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降息后 新房没咋涨 二手房“不讲价”

2015-1-16 10:39:43 ag有假吗|官网 访问次数:
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降息后 新房没咋涨 二手房“不讲价”

2014-11-25 18:50 来源:半岛晨报 ?

昨天是央行宣布降息后的第一个工作日,国内部分城市开发商借势涨价。大连地区楼市反应相对冷静,并没有传出楼盘趁机调价的消息。不过,有部分二手房卖家按捺不住涨价冲动,周末连番打电话嘱咐中介“咬住现在的标价”。业内分析,如果二手房价格率先坚挺,大连市内楼市价格倒挂的情况将更加明显。

一手房“不涨价”:开发商要借降息加快走量

2012年六七月份央行连番降息之后,大连部分楼盘曾出现连夜涨价的情况。昨天是央行宣布降息后的第一个工作日,北京有媒体爆出部分楼盘迅速提价或减小打折幅度。记者咨询大连几家售楼处和房地产置业公司发现,本市楼盘仍然延续之前的销售方案,并无收窄折扣或抬高房价的行为。“哪里敢涨,不降就不错了。”甘井子区一家楼盘的销售代理告诉记者,现在同区域、价格差不多的楼盘有四五个,大连“万元盘”的数量也基本创下了历年之最,购房者可选择面太广了。买方市场下,销售方案并不敢轻易变动。

记者了解到,由于幅度较小,商业利率调整对房地产成交的影响一般只是短期,利率支出对真正的购房需求而言也根本不是决定因素。无论是刚需还是投资客,都不会最终偿还20年或者30年贷款,理论上的利息支出并不会影响购房决定。“到现在还没有一家楼盘发出变动促销策略的通知。”大连新峰房地产顾问有限公司市场研究部总监王磊告诉记者,由于银行利率多按合同签署日期为准,这个金融动作在大连落地,再传导到楼市,还要经过至少半个月的周期。

王磊说,今年以来楼市迟迟走不出调整的“紧箍”就是房贷,即便是6月份央行和银监会的喊话、9·30央行松绑限贷政策,也没能调动商业银行支持居民购房、真正落实优惠利率的积极性。此次降息,对购房者来说,可节约利息支出,无疑有助于提升有实际需要的购房者支付能力,特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有影响。

分析

去库存量仍是多数开发商的首要任务

不过,今年的楼市环境与前几年央行调息时的市场环境有很大不同。王磊分析,目前新房市场方面由于整体库存压力依然较大,且大连市内主城区的新建楼盘竞争比较激烈。年末降价楼盘持续增多,由此可见当前去库存量仍是多数开发商的首要任务。但不排除少数完成销售目标较好的开发商,小步涨价。不过,目前对于开发商而言,降息只是回笼资金的时机,而非涨价拐点。

二手房“不讲价”:或加剧主城区房价倒挂

“此轮降息确实会让房地产市场提前回暖。”大连好旺角区域经理安辉说,如果没有此轮降息,房地产市场复苏起始时间大约是2015年7—9月。因此,2014年年底至2015年二三月份,仍是购房者较好的入市时间。

安辉说,目前大连楼市都在抓紧时间利用这次降息为楼盘促销加码。不过房地产市场几乎不会出现类似于2009年、2010年那段时间的“报复性反弹”。一方面,国家监管层不会允许出现这种情况;另一方面,因整体库存压力依然较大,楼市短期内并不具备涨价动力。

值得注意的是,虽然开发商抑住涨价冲动大力促销,一些二手房业主却从央行降息中获得了“扛价”的动力。沙河口区一家二手房中介门店的经纪人刘衡告诉记者,上周日和本周一,他代理的一套房子业主打了两次电话嘱咐“要价就是一口价”,取消讲价空间。

刘衡说,这套房子是1997年建的,因其是学区房,86平方米要价98万元。今年2月份挂出之后一直没有卖出去。事实上,8月份的时候,房主已经同意控制在每平方米一万元以上就可以。但房主昨天打电话强调,这套房子最高能卖到110万。现在央行降息,房价马上就要涨起来了,所以价格不能松了。

分析

二手房源或成交量持续萎缩

“央行降息给市场释放了积极信号,并不意味着房价会应声而起。”大连新峰房地产顾问有限公司市场研究部总监王磊说,事实上,今年大连市内主城区一、二手房价格倒挂的情况已经比较明显。目前正处于一年中的售房淡季,一手房市场在明年初之前跳涨的可能性极小,如果二手房价格坚挺,倒挂趋势会愈发明显,结果只能是二手房源成交量持续萎缩。

近日来,微信朋友圈、各大论坛里一片欢呼:“房奴压力减轻了”。记者昨日咨询发现,由于目前大连地区绝大多数个人住房按揭贷款都是采用“次年调”的利率变更方式,因此,“老房贷”们12月份的月供仍然要按照旧版基准利率进行计息。市民千万不要少还月供而导致个人信用记录受损。

房贷利率是次年调,“老房贷”明年才省钱

本次央行降息贷款人能尝到多大“甜头”?“对于已经贷款的购房者来说,商业贷款利率调整并不是从本月开始。”昨天,大连新峰房地产顾问有限公司市场研究部总监王磊提醒已贷款的买房市民。在房贷流程中,银行并没有全部实行利率自动调整,个人住房按揭贷款的利率多采取一年一调,因此月供减少还要等到明年。

记者昨日咨询大连地区多家商业银行了解到,对于大多数房贷族而言,在签订房贷合同时对于贷款利率都与银行约定的是“次年调”,即将本年度央行数次加息或降息的结果累积至次年1月统一调整。大连一家国有银行的个贷部工作人员告诉记者,房贷利率是次年调还是次月调,在房贷合同中会有约定。若是约定次年调息,会在次年1月开始执行头一年最后一次调息后的利率;若是约定次月调息,则会在每次调息后的次月进行调整。对多数房贷客户来说,合同中默认的都是次年调息,如果需要改成次月调息,可持本人身份证和房贷合同等材料到银行申请更改。

提醒

房贷利率是次年调还是次月调,在房贷合同中会有约定。若是约定次年调息,会在次年1月开始执行头一年最后一次调息后的利率;若是约定次月调息,则会在每次调息后的次月进行调整。对多数房贷客户来说,合同中默认的都是次年调息,如果需要改成次月调息,可持本人身份证和房贷合同等材料到银行申请更改。

更改调息方式也有成本,手续费200元——500元

值得注意的是,虽然大连地区多数银行允许客户更改调息方式,但部分银行需要收取手续费。每次收费约在200元至500元,所以将利率调整方式改为“次月调”,也应将手续费成本考虑其中。

由于今年市场普遍预计央行还会有降息行动,因此,房贷“次月调”确实比“次年调”能够更先享受到降息带来的好处。但房贷的还款年限基本都在10年以上,加息与降息的影响此消彼长,对于购房者并没造成实质影响。也就是说,在降息周期里“次月调”更划算,也就意味着在加息周期里“次年调”更划算。

银行方面提醒,借款人可按实际贷款年限,并结合市场对利率走势的预期来选择调息方式。如果购房者还款已经到尾声,现在又明确进入降息通道,完全可以选择改为“次月调”。

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